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作爲物業人不可不知的28個物業常識

文章出處:網責任編輯:作者:人氣:-發表時間:2018-08-30

物業是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。住在小區裏,你需要了解這些法律知識。

 

1、什麽是前期物業管理?有什麽規定?

前期物業管理,是指住宅出售後至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定:

(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約,與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同,並報物業所在地的區房地産管理部門備案。

(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時,應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作爲住宅轉讓合同的附件。

(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間,不得使用物業維修基金。

(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用,由住宅出售單位承擔,自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用,由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

新建商品住宅交付使用時,除住宅轉讓合同另有約定外,物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

住宅出售單位違反上述五項條款的,由市房地局或者區房地産管理部門責令其改正,可以並處一萬元以上五萬元以下的罰款。

 

2、物業服務企業服務的範圍及內容有哪些?

依據《普通住宅物業服務等級標准》的規定,物業服務企業服務的範圍及內容有:

(1)基本要求:包括各項管理制度、管理人員要求、服務時間和日常管理與服務等。

(2)房屋管理:包括巡查房屋共用部位(單元門、樓道通道、以及其他部位的門窗、玻璃等)、設置樓棟單元標識等。

(3)公共設施設備維修養護:包括室外健身設施、休閑桌椅、路燈、樓道燈、安全標識、電梯、消防設施、設備等。

(4)協助維護公共秩序:包括人員要求、門崗、巡邏崗、技防設施(監控崗)、車輛管理、各種應急預案等。

(5)公共區域清潔衛生服務:

①樓內公共區域:包括地面和牆面,樓梯扶手、欄杆、窗台,消防栓、指示牌等公共設施,公共燈具,門、窗和玻璃,雨搭、屋頂,垃圾收集,電梯轎廂;

②樓外公共區域:包括道路、場地、綠地,宣傳欄、小品、健身器、桌椅等,垃圾廂房,果皮箱、垃圾桶,消毒滅害等。

(6)公共區域綠化日常養護:包括草坪修剪、清雜草、灌排水、施肥、病蟲害防治,樹木修剪、施肥、病蟲害防治,花壇花境布置、灌排水、補種、修剪、施肥、病蟲害防治等。

 

3、哪些物業管理服務事項應當在物業管理服務合同中約定?

物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項:

(1)住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新;

(3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務;

(4)保潔服務;

(5)保安服務;

(6)物業維修、更新費用的帳務管理;

(7)物業檔案資料的保管。

 

4、物業服務企業的資質等級與收費標准等級有關聯嗎?

沒有關聯。物業服務企業資質是企業執業的資格認證,它是對企業規模和經營範圍的規範。收費標准等級是依據物業服務企業提供的相應服務標准而確定的,一級資質的企業可以按合同提供三級標准服務並按三級服務標准收費,三級資質的企業也可以按合同提供一級標准服務並按一級服務標准收費。所以,二者之間沒有必然的關聯性。現在已經取消二三級資質的審批。

 

5、業主或物業管理公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備?

業主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定,從業主利益出發可以視情況利用。

 

6、物業服務企業能罰款嗎?

不 能。罰款是一種行政處罰行爲,物業服務企業不是行政主體,因而沒有罰款的權力。處罰權只能由行政機關、司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權範圍內行使。業主與物業服務企業之間沒有任何的行政管理的法律關系,他們之間是一種平等的民事合同關系,所以物業服務企業不能對業主進行罰款,但如果業主確實違規,對小區公共部位、共用設施、設備等造成了損害,物業服務企業可以要求業主進行賠償。

 

7、業主有權審查物業管理企業的收支嗎?

沒 有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因爲一般的業主不具備專業的財務知識,即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權,這樣只能嚴重幹擾管理公司的正常運作。

 

8、物業管理服務收費的標准有何規定?

物業管理服務收費的標准按照下列規定確定:

(1)已售公有住宅的收費標准,由市物價局會同市房地局制定;

(2)普通內銷商品住宅的收費標准,由物業管理企業與業主或者業主委員會在區物價部門會同房地産管理部門規定的基准價的浮動幅度內協商確定。

(3)高標准內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標准,由物業管理企業與業主或者業主委員會協商確定。

其他服務項目的收費,由物業管理企業與業主委員會或者業主、使用人協商確定。

 

9、物業管理服務收費包括哪些項目?

物業管理服務收費包括下列項目:

(1)管理費,用于物業管理區域的日常管理,包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理,物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務;

(2)房屋設備運行費,用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;

(3)保潔費,用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用;

(4)保安費,用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用;

(5)維修費,用于物業維修服務所需的費用。

上述第(1)、(2)、(3)、(4)項費用按月分項計算,第(5)項費用按實際維修項目計算。

 

10、以什麽面積收取我的物業管理費?

房産證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積爲准;房産證辦理以後,以實測後的建築面積收取物業管理費。

 

11、物業管理服務費可以預收幾個月?業主或使用人未按時交納,如何處罰?

物業管理服務費用經約定可以預收,預收期限不得超過三個月。業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的,物業管理企業可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。

 

12、有的業主不交物業管理費,這對我有影響嗎?

有影響。因爲物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的,如果有業戶不交管理費,勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響,也將影響了已交費業戶的利益,也就是影響了您的利益。

 

13、業主家被盜,物業公司是否一定要賠償?

《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。保安服務內容不包含對住戶室內財産的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視,並非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求,物業公司就沒有法律責任。

 

14、因工程質量遺留問題,業主是否可以拒交管理費?

不可以,開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題,而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題,二者不能混淆,業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行爲,要承擔違約責任。對于開發遺留問題,業主應當與建設單位或通過物業公司代爲協商處理。

 

15、小區內的公用設施損壞,維修費用是包含在物業管理服務費內嗎?如果不是,維修費用該由誰來承擔?

公用設施的小修和日常保養費用包含在物業管理服務費中。

 

16、我家裏跑水了,物業應負什麽責任?

物業管理公司以提供物業管理服務業務爲宗旨。公司所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規約》賦予並作明確規定。假如跑水是因物業公司違反法律及相關契約的規定而造成的,物業公司應承擔相應的責任,反之,則不應承擔事故責任。我們要求業主在二次裝修過程中做防水實驗,目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。

 

17、業戶家中被竊或在社區內受到歹徒侵犯,物業公司已收取保安費,物業公司要如何處理?

物業公司物業費包含了保安費,就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標准的要求進行工作。當發生案件時業戶應保護案發現場並盡快通知物業公司,物業將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。物業公司有相應的工作制度,如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作,物業公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監控顯示保安工作按要求進行了,物業公司就已盡到了責任。出于對業主安全負責,盡可能提高保衛服務工作標准的考慮,歡迎業戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛工作方案,以便最大限度的發揮現有資源的能量,提供優質的保衛服務。建議業戶仍要正常買保險,以便發生問題時盡可能減少損失。

 

18、業主委員會何時成立?程序如何?

一個物業管理區域內,有下列情況之一的,所在地的區房地産管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會,選舉産生業主委員會。

(1)共有住宅出售建築面積達到百分之三十以上;

(2)新建商品住宅出售建築面積達到百分之五十以上;

(3)住宅出售已滿兩年。

業主委員會應當自選舉産生之日起十五日內,持下列文件向所在地的區房地産管理部門辦理登記:

(1)成立業主委員會登記申請書;

(2)業主委員會委員名單;

(3)業主委員會章程。

區房地産管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內,完成登記工作;對不符合《物業管理條例》(以下簡稱本條例)規定成立的業主委員會不予登記,並書面通知申請人。業主委員長會自區房地産管理局核准登記之日起成立。

 

19、業主委員會有哪些主要職責?

業主委員會應當維護全體業主的合法權益,履行下列職責:

(1)召開業主大會或者業主代表大會,報告物業管理的實施情況;

(2)選聘或者解聘物業管理企業,與物業管理企業訂立變更或者解除物業管理服務合同;

(3)依照本條例設立物業維修基金的,負責該基金的籌集、使用和管理;

(4)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

(5)聽取業主、使用人的意見和建議,監督管理企業的管理服務活動;

(6)監督公共建築、公共設施的合理使用;

(7)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

業主委員會應當定期召開會議,會議必須有過半數委員出席有效,作出決定應當經全體委員過半數通過。

 

20、業主公約有什麽效力?業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行爲規範,對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。

 

21、居住物業報修和維修有哪些規定?

物業報修和維修的權利義務應在物業管理服務合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的,按下列規定執行:

(1)接受委托的物業管理企業,應向業主和使用人公布報修點和報修時間。業主和使用人可用電話報修,也可直接到報修點報修。

(2)業主、使用人報修項目分爲急修項目和一般項目。物業管理企業接到急修項目報修的,應在24小時內修理;接到一般項目報修的,應在72小時內修理。物業管理企業未按時維修造成業主、使用人損失的,應當承擔賠償責任。

1)急修項目分爲:

A、物業共用部位、共用設備、公共設施損壞發生危險;

B、因室內線路故障而引起停電和漏電;

C、因水泵故障和進水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水;

D、水落管、落水管堵塞和水盤等設備漏水;

E、電梯故障,不能正常行駛;

F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽台、曬台、扶梯等各種扶手欄杆松動、損壞;

G、其他屬于危險性急修項目。

2)一般項目分爲:

A、各類鋼、木們窗損壞;

B、水衛設備零件損壞;

C、屋面滲漏水;

D、其他屬于小修養護和便民服務範圍的項目。

(3)業主自用部位的原有自用設備的損壞,業主可以向該物業管理區域的物業管理企業報修,也可以向其他維修單位報修。向物業管理企業報修的,物業管理企業不得拒絕修理。

(4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用,由報修人認可簽字後,按規定列支;除此以外,共用部位、共用設備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的,需經業主小組認可後予以維修,費用按規定列支。

(5)物業維修項目實行質量保修制度,保修期一般爲三個月。修理項目竣工以業主驗收簽字爲准。其中,疏通項目的修理竣工以流水暢通爲驗收合格標准,築漏項目以下一次下雨不漏爲驗收合格標准。因修理質量引起的返修不得再收費。

 

22、業主、使用人在使用物業時哪些屬法律禁止的行爲?違者將承擔什麽責任?

業主使用人在物業使用中禁止下列行爲:

(1)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;

(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備;

(3)在天井、庭院、平台、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物;

(4)侵占綠地、毀壞綠化;

(5)亂設攤、亂設集貿市場;

(6)亂倒垃圾、雜物;

(7)在建築屋、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫;

(8)排放有毒、有害物質或者發出超過規定標准的噪聲;

(9)法律、法規禁止的其他行爲。

違反上述(1)、(2)、(3)禁止行爲,由區房産管理部門責令其限期改正,恢複原狀,可以並處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述規定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行爲,由有關行政管理部門按照各自的職責和相關的法律、法規處罰。

對上述禁止行爲,市房屋土地管理局作了進一步具體應用的解釋:

(1)在底層天井圍牆破牆開門屬損壞住宅共用部位的行爲;

(2)上述第(8)項所禁止的行爲,是指環保法規定禁止排放的有毒、有害物質和發出的噪聲;

(3)在物業管理區域內,晚間(22點至清晨7點)不得進行有噪音的房屋施工。

 

23、改變住宅使用性質有什麽規定?

住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的,應當符合城市規劃要求,其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意,並報區地産管理部門審批。物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和公共設施,不得改變使用性質。

 

24、占用物業管理區域內的道路、場地,有什麽規定?

任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的,應當與業主委員會簽訂協議,並在約定的期限內恢複原狀。

除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外,機動車在物業管理區域內行駛、停放極其收費的規定。車輛停放收費標准按所在地的區物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修基金,用于公共設施的維修、更新。

違反上述第一條規定,由區房地産管理部門責令其期限改正,恢複原狀,可以並處一千元以上一萬元以下的罰款。

25、利用物業設置廣告等經營性設施,有什麽規定?

利用物業設置廣告等經營性設施的,應當在征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意後,方可向有關行政管理部門辦理審批手續;經批准的,應當與業主委員會簽定協議,並支付設置費用。

違反上述第一條規定,由區、縣房地産管理部門責令其限期改正,恢複原狀,可以並處一千元以上一萬元以下的罰款。

 

26、物業管理企業應當如何對裝修住宅活動進行指導和監督?

物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督,如發現有違反法律禁止的行爲,應當勸阻制止,並督促改正;對拒不改正的,應當及時告知業主委員會並報有關行政管理部門依法處理。

物業管理企業違反上述規定,由市房地局或者區房地産管理部門責令其改正,可以並處一千元以上三萬元以下的罰款。

 

27、物業維修基金如何設立和使用?

公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時應當設立物業維修基金。

新建高標准內銷商品住宅和外銷商品住宅出售時,可以設立物業維修基金。

物業維修基金設立的具體標准和辦法由市人民政府規定。目前按市物價局、市房地局聯合規定:內銷商品住宅出售人應一次性按多層房屋建築面積成本價的3%,高層房屋建築面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。購房人首期應按多層房屋建築面積成本價的2%,高層房屋建築面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。開發單位自用或出租的房屋,也應同時繳納上述兩項費用。成本價即當時房改年度出售的公有住房的成本價,如1996年度的成本價爲1198元。

住宅出售單位應當將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構,設立專門帳戶,按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。住宅出售單位不按上款規定,由市或區、縣房地産管理部門責令其限期改正,可以並處一萬元以上五萬元以下的罰款。

物業維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新,不得挪作他用。

業主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況,接受業主監督。

 

28、常見的物業管理費糾紛以及解決方法是什麽?

(1)業主無理拒絕交費;

解決方法:

對于業主無理拒絕交費情形的,應判令業主按照合同規定交納物業管理費,並承擔延期交費的違約責任。

(2)以不居住、未使用爲由拒交物業費或其他費用;

解決方法:

A、此項抗辯理由不成立,包括以此理由拒交供暖費的,也是不成立的。

B、物業成本照常發生。

(3)以物業服務質量不合格爲由,拒交物業費;

解決方法:

A、關鍵看合同約定和法律法規政策文件的約定,且不能拒交,法院可以依法予以減免。

B、物業公司做到有計劃、有記錄。要進行衛生巡視。

(4)以被盜、跑水、物品損壞等由拒交物業費;

解決方法:

A、關鍵看物業公司是否有過錯。

B、物業公司如何承擔舉證責任,需明確是侵權糾紛還是合同糾紛。

(5)以物業公司收費不實,拒交物業費;

解決方法:物業收費不實,法院判決據實收費。

(6)以人身、財産受到損失,拒交物業費;

解決方法:

A、物業服務質量不合格爲由,可以適當減免,但必須通過訴訟提出。

B、法院個案判決,是否涉及其他業主?需要具體分析。

(7)因公共費用分攤不合理拒交物業費;

解決方法:

對于因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛,一般情況下按照政府主管部門的有關規定,在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上,判令相關業主支付其應分攤的物業管理費用和維修費用;

(8)因未簽訂書面合同拒交物業費;

解決方法:

訴訟中,業主不可以未簽訂物業管理合同爲抗辯理由而拒不同意補交物業管理費用。但業主事實上享受了物業管理服務並因此受惠的,這在業主與物業管理公司間已構成事實上物業管理關系。法院根據公平合理、誠實信用原則,參照政府規定收費標准或同類物業服務項目收費標准判決業主交納相應的物業服務費用。

(9)房産流轉中原業主欠費問題;

解決方法:

A、原業主承擔以前拖欠費用,新業主承擔購買後的費用。

B、如果沒有辦理物業交割手續,不影響承擔責任。

(10)拒支付滯納金;

解決方法:

對于業主拖欠物業管理費用,物業管理公司依據約定請求一並支付滯納金的,法院一般應予支持。滯納金數額過高的,會依據欠費方的請求予以適當調整,調整後的滯納金一般不應超過欠費金額。