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上海物業管理:物業管理條例(上)

文章出處:網責任編輯:作者:人氣:-發表時間:2019-03-26
第一章 總  則


  第一條 爲了規範物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群衆的生活和工作環境,制定本條例。
  第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
  第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
  第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
  第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
  縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。


第二章 業主及業主大會


  第六條 房屋的所有權人爲業主。
  業主在物業管理活動中,享有下列權利:
  (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
  (二)提議召開業主大會會議,並就物業管理的有關事項提出建議;
  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
  (四)參加業主大會會議,行使投票權;
  (五)選舉業主委員會成員,並享有被選舉權;
  (六)監督業主委員會的工作;
  (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
  (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
  (九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
  (十)法律、法規規定的其他權利。
  第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
  (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
  (四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
  (五)按時交納物業服務費用;
  (六)法律、法規規定的其他義務。
  第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
  業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
  第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
  物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
  第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,並選舉産生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
  第十一條 下列事項由業主共同決定:
  (一)制定和修改業主大會議事規則;
  (二)制定和修改管理規約;
  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
  (四)選聘和解聘物業服務企業;
  (五)籌集和使用專項維修資金;
  (六)改建、重建建築物及其附屬設施;
  (七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
  第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
  業主可以委托代理人參加業主大會會議。
  業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
  業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。
  業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
  第十三條 業主大會會議分爲定期會議和臨時會議。
  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
  第十四條 召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。
  住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
  業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
  第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:
  (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
  (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
  (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
  (四)監督管理規約的實施;
  (五)業主大會賦予的其他職責。
  第十六條 業主委員會應當自選舉産生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
  業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
  業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選産生。
  第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
  管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
  管理規約對全體業主具有約束力。
  第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
  第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。
  第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
  在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,並接受其指導和監督。
  住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,並認真聽取居民委員會的建議。


第三章 前期物業管理


  第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。
  第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
  建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。
  第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,並予以說明。
  物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
  第二十四條 國家提倡建設單位按照房地産開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
  住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門批准,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
  第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
  第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
  第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。
  第二十八條 物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
  第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:
  (一)竣工總平面圖,單體建築、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
  (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
  (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
  (四)物業管理所必需的其他資料。
  物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
  第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
  第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍,承擔物業的保修責任。